Як крэдыты CES выкарыстоўваюць DSCR для фінансавання інвестыцыйнай нерухомасці

Для інвестараў у нерухомасць закрыты другі крэдыт (CES) прапануе унікальны спосаб фінансавання нерухомасці, якая не займаецца ўласнікамі, без залежнасці ад асабістага даходу. Выкарыстоўваючы каэфіцыент пакрыцця абслугоўвання запазычанасці (DSCR) каб адпавядаць патрабаванням, гэтыя крэдыты на аснове даходу ад нерухомасці сканцэнтраваны на грашовым патоку ад арэнды, што робіць іх ідэальнымі для маштабавання партфеляў. Давайце разгледзім, як крэдыты CES працуюць для крэдытавання на аснове грашовых патокаў і чаму яны змяняюць правілы гульні.

Пазыка CES — гэта другая іпатэка з фіксаваным тэрмінам, якая не дазваляе дадатковых выплат, і часта выкарыстоўваецца разам з першаснай пазыкай для пазык, якія не пражываюць ва ўласнасці. У адрозненне ад традыцыйных другіх іпатэк, якія могуць патрабаваць пацверджання асабістага даходу, другая пазыка з закрыццём на інвестыцыйную нерухомасць выкарыстоўвае DSCR для ацэнкі права на атрыманне дапамогі. Каэфіцыент пакрыцця абслугоўвання запазычанасці вымярае гадавы даход ад арэнды нерухомасці ў параўнанні з яе даўгавымі абавязацельствамі, уключаючы як першы, так і другі іпатэчныя плацяжы (асноўная сума, працэнты, падаткі, страхаванне і зборы HOA). DSCR 1,0 або вышэй паказвае, што даход ад нерухомасці пакрывае яе даўгі, прычым крэдыторы звычайна аддаюць перавагу 1,25 для крэдытавання на аснове грашовых патокаў.

Гэты падыход без праверкі асабістага даходу з'яўляецца галоўнай прывабнасцю. Інвестарам не патрэбныя формы W-2 або падатковыя дэкларацыі; замест гэтага крэдыторы ацэньваюць арэндны патэнцыял нерухомасці, што робіць крэдыты CES даступнымі для людзей са складанымі фінансавымі магчымасцямі. Яны таксама даступныя для замежных грамадзян, што дазваляе міжнародным інвестарам выкарыстоўваць нерухомасць у ЗША без мясцовых звестак аб даходах. Напрыклад, замежны грамадзянін можа атрымаць крэдыт CES на арэндную нерухомасць, якая прыносіць 4000 долараў штомесяц з каэфіцыентам DSCR 1,3, абыходзячы бар'еры з асабістым даходам.

Структуры «пігібэк» павышаюць гнуткасць. Закрыты другі крэдыт можа пакрыць першапачатковыя ўзносы або рамонт у спалучэнні з першай іпатэкай, каб знізіць першапачатковыя выдаткі. Уявіце сабе інвестара, які плануе набыць арэндную нерухомасць коштам 500 000 долараў: першая іпатэка пакрывае 75% (375 000 долараў), а крэдыт CES фінансуе астатнія 20% (100 000 долараў), пакідаючы толькі 5% першапачатковага ўзносу. Гэтая пРэзервліквіднасць для далейшых інвестыцый.

Аднак крэдыты CES на аснове DSCR маюць свае агаворкі. Працэнтныя стаўкі па другой іпатэцы часта вышэйшыя, а суадносіны пазыкі да кошту нерухомасці (CLTV) могуць складаць 75-85%. Вакансіі або змены на рынку таксама могуць паўплываць на крэдыты, заснаваныя на даходах ад нерухомасці, таму інвестары павінны забяспечыць высокі попыт на арэнду. Нягледзячы на ​​гэтыя фактары, крэдыты, якія не пражываюць уладальнікамі, такія як крэдыты CES, прапануюць непераўзыдзеныя магчымасці для росту партфеля, асабліва без праверкі асабістага даходу і наяўнасці варыянтаў для замежных грамадзян, што спрыяе даступнасці.